Цены на новостройки в ближайшее время рухнут на 40%, прогнозируют некоторые эксперты. Потенциальные покупатели жилья очень надеются на это. Застройщики надеются на обратное и уверяют, что такого не произойдет.

Подробнее об этом расскажет Российская газета.

Новостройки подешевеют в ближайшие два года или даже раньше на 40%, заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Среди аргументов тех, кто прогнозирует снижение цен - уменьшение спроса после отмены льготной ипотеки на новостройки, а также то, что финал программы подогревал цены, а теперь застройщики готовятся к скидкам.

В объявлениях о продаже новых квартир уже сейчас встречаются перечеркнутые цены и скидки в 20%. Однако пока это единичные предложения, которые похожи лишь на маркетинговый ход.

За последние три месяца цены искусственно выросли, и сейчас рынок должен сформировать рыночную стоимость квартиры без льготной ипотеки, отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Есть ряд помещений на первичном рынке жилья, которые продаются с завышенными ценами, и, может, даже будут единичные случаи со скидками в 30-40 процентов, но не на всем рынке сразу, считает он. Кроме того, летом всегда наблюдается просадка по продажам, поэтому цены, скорее всего, будут снижаться в ближайшие два месяца. Но это не значит, что рынок рухнет до конца года, говорит эксперт. Причин для массового снижения цен на новостройки на 40% нет, потому что сейчас по переуступке от физлица квартира в новостройке продается с дисконтом в районе 10% по сравнению с ценой застройщика, это и есть их рыночная стоимость.

Цены на вторичном рынке, которые росли вслед за "первичкой", уже корректируются, хотя продавцы только начали всерьез раздумывать над увеличением скидок для привлечения покупателей, говорит член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.

"Динамика цены на первичном рынке зависит от того, запретит ли Банк России застройщикам такой важный в новых условиях инструмент работы со спросом, как траншевая ипотека с льготным периодом на первые два-четыре года. Этот вопрос еще обсуждается", - рассказал эксперт.

В реальность снижения цен на 15-20% в ближайшие пару лет можно поверить, особенно если на рынок новостроек будут давить громкие заявления представителей власти, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она напомнила, как в 1999 году мэр столицы Юрий Лужков буквально приказал квартирам дешеветь.

"Тогда Лужков публично потребовал снизить стоимость жилья в городе до 200 долларов за квадратный метр. Цены после этого действительно немного припали, но не везде и ненадолго. Если требуется продолжительное и масштабное снижение цен, тогда одних словесных интервенций будет явно недостаточно. К тому же, если цены упадут на 20%, это поставит под угрозу всю банковскую систему России", - предупредила она.

Дело в том, что банки долгое время выдавали льготную ипотеку с первоначальным взносом в 15-20%, а значит, более серьезное подешевение может обесценить предмет их залога.

"Если представить, что новостройка подешевела на 40%, а заемщик отказался за нее платить, банк получит на руки актив, который стоит на вторичном рынке меньше остатка долга. Потенциально это очень серьезная угроза, и не только банкам, но и стройотрасли, а это один из локомотивов экономики России. Поэтому я думаю, что ЦБ и правительство просто не допустят такой ситуации. Когда цены подойдут к отметке минус 20%, они станут спасать строителей и банкиров", - сказала Ирина Радченко.

Умеренное снижение цен на 10-15% и банки, и застройщики переживут относительно легко за счет большой прибыли, полученной за годы высокого спроса в период действия массовой льготной ипотеки, добавила эксперт.

Застройщики уже реагируют на изменения и предлагают программы субсидированной ипотеки и гибкие условия рассрочки - например, сейчас уже доступна программа под 8% с субсидированием ставки от застройщика на пять лет с последующим выходом на рыночную ставку и возможностью рефинансирования. Это вполне рабочий вариант, особенно для тех, кто рассчитывает погасить ипотеку раньше, считает эксперт. Менее крупные, в том числе региональные девелоперы, имеют меньше возможностей значительно снижать цены в рамках согласованных финансовых моделей.

С отменой массовой льготной ипотеки рынок новостроек ждут серьезные изменения, но прогнозировать падение цен очень рано, считает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов.

"Да, застройщики пересматривают планы продаж, но главным образом для того, чтобы предложить покупателю собственные схемы рассрочки. Сегодня мы наблюдаем не снижение, а коррекцию цен на новостройки, которые к концу года могут снизиться максимум на 5%. Это объективная цифра, учитывая постоянный рост цен на стройматериалы и работы", - говорит он.

При этом наиболее вероятна стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта, так как в сегменте новостроек первоочередное влияние на ценообразование оказывают себестоимость строительства, инфляция и стоимость проектного финансирования для застройщиков.

В целом против снижения цен работают три фактора. Во-первых, это банки, с которыми у девелоперов есть договоренности по маржинальности проектов, графикам продаж, ценам и пр. Если застройщик не будет их соблюдать, кредитные средства станут для него дороже. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме недвижимости "Движение" призвал банки лояльнее относиться к застройщикам, не заставлять их увеличивать объемы собственных средств, а также допускать нестрогое соблюдение графиков продаж.

Во-вторых, это, собственно, поддержка властей. В строительстве работает порядка 10 млн человек. И рухнуть отрасли (а к этому теоретически может привести существенное снижение цен) просто не дадут.

Наконец, третий фактор - саморегуляция рынка.